부동산 임대차를 고려할 때, 특히 보증금을 안전하게 지킬 수 있는지 여부는 매우 중요합니다.
이번 글에서는 서울대 입구역 근처 16세대 건물에 대해 질문하신 분의 사례를 바탕으로 근저당권에 대해 자세히 알아보고, 세입자가 주의해야 할 점들을 소개하겠습니다.
💡 근저당권이란?
근저당권은 채권자가 특정 채무를 담보하기 위해 설정하는 권리형태입니다.
주로 은행 등 금융기관이 대출을 실행할 때 설정하게 됩니다.
물건의 소유자가 채무 이행을 하지 못할 경우, 채권자는 담보된 부동산을 경매 등을 통해 채권을 회수할 수 있는 권리를 갖습니다.
질문하신 사례에서는 채권최고액이 3억 3천 8백만 원이라고 명시되어 있습니다.
채권최고액은 실제 대출금보다 크게 설정되는 경우가 많으므로, 실제 대출금은 이보다 적을 가능성이 큽니다.
그러나 채권최고액이 보증금을 포함한 전체 월세 세입자들의 보증금보다 클 경우에는 신중한 검토가 필요합니다.
💡 세입자에게 미치는 영향
근저당권이 설정된 주택에 세입자가 입주할 경우, 몇 가지 시나리오를 고려해야 합니다.
가장 중요한 것은, 집주인이 채무를 갚지 못해 건물이 경매로 넘어갈 경우입니다.
이 경우, 세입자는 최대한 보증금을 우선적으로 보호받기 위해서 우선변제권을 확보해야 합니다.
서울대 입구역 근처의 16세대 건물의 경우, 만약 건물 전체의 세입자 보증금 총합이 채권최고액보다 적다면 상대적으로 안전하게 보증금을 보호받을 수 있을 가능성이 높습니다.
하지만 그 반대라면 우선변제권을 적절히 확보해야 합니다.
💡 우선변제권과 전세권 설정
우선변제권은 세입자가 법률에 의해 일정 조건을 만족시킬 경우 경매 절차에서 자신의 채권(보증금)을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.
이를 위해서는 임대차계약서의 확정일자를 갖추고, 주민등록 이전 및 전입신고가 완료되어 있어야 합니다.
전세권 설정은 법적으로 전세금을 안전하게 보호받는 방법 중 하나로, 근저당권이 설정된 이후라도 이에 대해 대항할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
단, 전세권 설정에 대해 추가 비용이 발생할 수 있으므로 집주인과의 협상이 필요할 수 있습니다.
이번 사례를 통해 근저당권을 포함한 부동산 임대차 계약에서 피해야 할 위험 요소를 파악하고, 세입자로서 보증금을 안전하게 보호하기 위한 여러 방법들을 고려해 보시기 바랍니다.
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